6) Náležitosti katastru nemovitostí

Právním podkladem katastru nemovitostí České republiky je zákon č. 344/1992 Sb. ve znění zákona č. 89/1996 Sb., podle kterého je katastr souborem údajů o nemovitostech, nacházejících se na území ČR, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení.

Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv, jejichž rozsah stanoví zákon.

 

6.1 Obsah katastru

Obsahem katastru (§ 3 katastrálního zákona) je:

  1. geometrické a polohové určení nemovitostí a katastrálních území
  2. druhy pozemků, čísla a výměry parcel
  3. údaje o právních vztazích k nemovitostem
  4. údaje o podrobných polohových bodových polích
  5. místní a pomístní názvosloví

Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území.

Katastrální operát tvoří:

 

6.2 Předmět evidence katastru (§ 2 katastrálního zákona)

Nikoli každá věc vykazující znaky věci nemovité musí být zároveň předmětem evidence katastru nemovitostí. Přesto je důležité správně stanovit, zda ta či ona nemovitost je předmětem evidence katastru, jelikož na tom závisí způsob, jakým jsou k takové věci nabývána (pozbývána, měněna) vlastnická a jiná věcná práva.

Problém se týká zejména staveb, které pokud jsou se zemí spojeny pevným základem, jsou nemovitostmi (§ 119 odst. 2 obč. zák.).

Občanský zákoník v ustanovení § 133 určuje okamžik nabytí vlastnictví k věci tak, že převádí-li se věc movitá, nabývá se obvykle vlastnictví převzetím věci (odst. 1). Pokud se převádí nemovitá věc na podkladě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí (odst. 2).

Pokud se převádí nemovitá věc na podkladě smlouvy a tato věc není předmětem evidence katastru, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti této smlouvy (odst. 3).

Citovaná zákonná úprava má svá úskalí. Tak na příklad při smluvním převodu uceleného komplexu staveb se může stát, že některé z nich nejsou předmětem evidence katastru a převod práv k nim nastává již účinností převodní smlouvy, zatím co k účelově souvisejícím stavbám, které jsou předmětem evidence katastru, přechází právo až vkladem do katastru. Zároveň je si nutno uvědomit, že k nemovitostem, které nejsou předmětem evidence katastru, nelze zapsat žádná věcná práva (právo zástavní, práva odpovídající věcným břemenům).

Vzniká takto otázka, zda práva s věcně-právními účinky týkající se nemovitostí, které nejsou předmětem evidence katastru, mohou vůbec vznikat, když jejich vznik občanský zákoník přímo vkladem do katastru nemovitostí podmiňuje (§ 151 b) odst.2, § 151 o) odst.1, § 603 odst.2).

Vznik práva vlastnického u nemovitostí, které nejsou předmětem evidence katastru, je ošetřen ust. § 133 odst.3 obč. zák., podle kterého takovéto právo vzniká již okamžikem účinnosti převodní smlouvy.

Na ošetření těch případů věcných práv, která by měla vznikat vkladem do katastru nemovitostí, ačkoli nemovitosti s kterými jsou tato práva spojována, předmětem evidence katastru nejsou, zákonodárce pozapomněl.

Jelikož je pojmově nemyslitelné, aby k takovýmto nemovitostem nemohla věcná práva vznikat jen proto, že nejsou náhodou předmětem evidence katastru, je nutno vycházet z toho, že stejně jako právo vlastnické, vznikají k nim ostatní věcná práva již okamžikem, kdy smlouva o jejich zřízení se stane účinnou, tj., kdy se smluvní strany na jejich obsahu dohodnou.

Jestli je shora uvedený názor názorem správným, stanoví praxe, eventuálně pokud dojde k novelizaci ustanovení o vzniku těchto práv v občanském zákoníku, což by bylo postupem nejvítanějším.

Nemovitosti, které jsou předmětem evidence katastru, právní předpis taxativně uvádí:

  1. Pozemky v podobě parcel
  2. Budovy spojené se zemí pevným základem, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo nebo kterým se evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele. Budovou je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (§ 27 písmeno i) katastrálního zákona).
  3. Byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 273/1994 Sb. Byty a nebytové prostory se evidují údaji vztaženými k evidované budově a zahrnují údaje o vlastníku bytu nebo nebytového prostoru, číslo bytu nebo nebytového prostoru, popřípadě popis jeho umístění v budově (vyhláška č. 190/1996 Sb. ve znění vyhlášky č. 179/1998 Sb.).
  4. Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, pokud vlastník nebo jiná oprávněná osoba o to požádá. Věcí ve smyslu práva může být i rozestavěná stavba charakteru budovy, která je v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží (§ 27 písmeno j) katastrálního zákona). Jelikož dispozice týkající se věcných práv k nemovitostem spojuje zákon s vkladem do katastru, je nezbytné při dispozici s rozestavěnou stavbou, takovouto stavbu individualizovat zápisem do evidence katastru. Totéž platí pro rozestavěné byty a nebytové prostory, které mohou být samostatnou věcí v právním smyslu ve chvíli, kdy jsou již navenek uzavřeny obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
  5. Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim. Na rozdíl od předchozího odstavce, který má povahu fakultativní, je zápis podle tohoto odstavce obligatorním, jelikož věcná práva lze spojovat jen s nemovitostmi, které jsou již v katastru nemovitostí individualizovány.
  6. Stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. Podle ustanovení občanského zákoníku je samostatnou nemovitou věcí odlišnou od pozemku též každá stavba spojená se zemí pevným základem. Takovýchto staveb je velké množství a není účelné, aby každá z nich byla evidována v katastru nemovitostí. Proto katastrální zákon stanoví, že stavby nevyjmenované v ustanovení § 2 písm. a) - e), tj. stavby charakteru budov (bytů a nebytových prostor) budou předmětem evidence katastru jen potud, pokud budou taxativně vyjmenovány ve zvláštním předpise vydaným Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním.

V katastru se neevidují tzv. drobné stavby, byť se zemí spojené pevnými základy a splňující definici "budovy" podle kat. zák. (co je drobnou stavbou stanoví stavební řád vyhl. č. 132/1998 Sb.). Drobnou stavbou však nejsou např. garáže.

 

6.3 Předmět zápisů k nemovitostem evidovaným v katastru

  1. Právní vztahy zapisované podle zák. č. 265/1992 Sb. ve znění zák. č. 90/1996 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem
  2. Právo hospodaření s majetkem státu
  3. Právo trvalého užívání nemovitostí (vyhl. č. 119/l988 Sb.)
  4. Správa nemovitostí ve vlastnictví státu (např. správa nemovitostí pozemkovými fondy podle § 17 zák. č. 229/1992 Sb.)
  5. Oprávnění městských částí Hl. m. Prahy hospodařit se svěřeným majetkem města
  6. Oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem statutárních měst
  7. Další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou obsahem katastru (např. poznámky podle ust. § 9 zák. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem).

Z uvedeného výčtu je zřejmé, že do evidence katastru se zapisují jednak právní vztahy, které mají věcně-právní povahu, jednak prá-vní skutečnosti, které takovou povahu nemají, ale s vlastnictvím k za-psané věci souvisejí, jelikož o ní podávají další nezbytné informace.

 

6.4 Druhy zápisů věcných práv do katastru nemovitostí

Druhy zápisů věcných práv do katastru nemovitostí podle ust. § 1 zákona, o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (zák. č. 265/1992 Sb., ve znění zák. č. 89/1996 Sb), se k nemovitostem evidovaným v katastru zapisují:

  1. vlastnické právo
  2. zástavní právo
  3. práva odpovídající věcnému břemenu
  4. předkupní právo s účinky věcného práva

Jelikož právní předpis uvádí druhy zápisů výčtem, lze odvodit, že je tak taxativně vymezen okruh práv, která lze s věcně právními účinky zapisovat, a že tento okruh nelze dále smluvně rozšiřovat.

Nelze tedy požadovat, aby do katastru byla zapisována jiná než vyjmenovaná práva, i když tato práva s věcí zapsanou jinak souvisí. Tak například nelze zapisovat práva nájemní a jiná práva obligační povahy.

ad a) Vlastnické právo

Právo vlastnictví nelze zaměňovat za pojem "vlastnictví", jelikož se tyto pojmy liší z hlediska ekonomického i právního. Toto právo lze definovat jako právem zakotvenou možnost vlastníka věc držet a užívat, jakož se domáhat, aby jeho práva nebyla porušována.

Jakými způsoby lze nabývat vlastnická práva, stanoví § 132 obč. zák. (smlouvou, děděním, rozhodnutím st. orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem).

Podle způsobu vzniku hovoříme o převodu práv a přechodu práv.

K převodu práv dochází na podkladě převodních smluv a je-li předmětem převodu nemovitost, právo přechází (vzniká, je konstituováno) vkladem do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 obč. zák.). Počet případů, kdy vlastnická práva vznikají převodem na podkladě smluv, nad ostatními výrazně převažuje. Jelikož vlastnická práva založená smluvním převodem vznikají až vkladem do katastru, tj. jsou orgány katastru konstituována, věnuje právní úprava tomuto druhu vzniku práv značnou pozornost.

Ostatními způsoby jsou nabývána vlastnická práva bez toho, že by orgány katastru měly na jejich vznik nějaký vliv a úkolem orgánů katastru je takováto práva zapsat, pokud jsou k zápisu způsobilá.

Nemovitost může být ve vlastnictví jednoho nebo i více subjektů. Pokud má více vlastníků, může jít o podílové nebo bezpodílové spoluvlastnictví.

Podstatou podílového spoluvlastnictví je vlastnictví k části věci celé, přičemž vlastnický podíl je vyjádřen procentem nebo zlomkem, nikoli konkretizací části věci. Svým podílem může spoluvlastník disponovat tak, že k podílu může zřídit zástavní právo bez souhlasu ostatních spoluvlastníků a svůj podíl může smluvně převést, přičemž je omezen jen zákonným předkupním právem ostatních spoluvlastníků.

Podílový spoluvlastník nemůže ke svému podílu zřídit právo odpovídající věcnému břemenu, jelikož věcné břemeno lze zřídit jen k věci celé, přičemž účastníky smlouvy o zřízení musejí být všichni spoluvlastníci (nestačí jen jejich souhlas).

Podle ust. § 136 odst. 2 obč. zák. (před novelou) mohlo bezpodílové spoluvlastnictví vzniknout jen mezi manžely a jeho podstatou bylo to, že každý z manželů byl vlastníkem věci celé a jeho právo bylo omezeno právem toho druhého rozhodovat o podstatných dispozicích týkajících se této věci po dohodě.

Účinností zák. č. 91/1989 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon o rodině, došlo i ke změnám v ustanoveních § 136 a násl. Obč. zák., když institut bezpodílového spoluvlastnictví manželů byl nahrazen institutem společného jmění manželů.

Z hlediska možných majetkových dispozic se společným jměním manželů stanoví právní předpis (§ 145 obč. zák.) neplatnost právního úkonu pro případ, že některý z manželů provedl bez souhlasu druhého zásadní majetkovou dispozici (např. prodal nemovitost). Tato neplatnost má však jen povahu relativní, jelikož nastává pouze za předpokladu, že se jí ten z manželů, který nedal k majetkové dispozici souhlas, dovolá.

Z tohoto důvodu také nepřísluší orgánům katastru předem zkoumat, zda dispozice, kterou provedl jeden z manželů se společným jměním manželů, byla druhým z manželů odsouhlasena. Stejně tak není oprávněn zkoumat, zda při majetkových převodech není nabývaná nemovitost součástí společného jmění manželů, jelikož společné jmění manželů vzniká již ze zákona a nikoli zápisem do katastru.

Společné jmění manželů zaniká zánikem manželství.

Pokud společné jmění manželů zanikne, provede se vypořádání písemnou dohodou, pokud je předmětem vypořádání nemovitost, je dohoda účinná vkladem do katastru (§ 150 obč. zák.)

Shora uvedené znění zákona odporuje obsahu zákona č. 265/1992 Sb. v platném znění, jelikož předmětem vkladu do katastru nemovitostí jsou práva, nikoli dohody, přičemž práva navržená ke vkladu do katastru musí být podložena již účinnou smlouvou.

Dohoda o vypořádání mezi manžely musí být realizována do 3 let od zániku společného jmění manželů (tj. včetně podání návrhu na vklad do katastru), jinak ve vztahu k nemovitostem platí, že společné jmění manželů se mění na podílové spoluvlastnictví a každý se stává vlastníkem poloviny z celku, který tvořil společné jmění manželů.

Nabývání vlastnických práv k nemovitostem a Devizový zákon

Zákon č. 219/1995 Sb. (Devizový zákon) nově a liberálněji upravil možnosti nabývání nemovitostí v tuzemsku, i když nabývání nemovitostí cizozemci, kteří nejsou občany ČR, je i nadále omezeno.

Cizozemec (tj. subjekt, který nemá trvalé bydliště nebo sídlo na území ČR) a je občanem ČR, může nabývat vlastnická práva k nemovitostem bez omezení.

Shora uvedené stanovisko však bylo až donedávna sporné, když na majetkové převody cizozemců bylo aplikováno ustanovení § 3  zák. č. 229/1991 Sb. (Zákon o půdě), podle kterého není možné nemovitosti, konkrétně pozemky charakteru půdy, převádět na devizové cizozemce.

Běžně tedy byly odmítány majetkové převody týkající se převodu půdy, i když se jednalo o cizozemce - občany ČR, kteří nejsou devizovým zákonem v nabývání nemovitého majetku nijak limitováni. Mohl tedy takovýto subjekt nabýt vlastnické právo např. k domu a stavební parcele, ale nikoli k související zahradě nebo přístupové cestě, pokud takovýto pozemek byl zapsán jako "půda".

Předmětným rozporem se zabýval Ústavní soud ČR a v dané věci vydal nález č. III. ÚS 278/97 ve kterém vyslovil právní názor, podle kterého se zákon č. 229/1991 Sb. vztahuje výhradně na převody vlastnictví k nemovitostem v režimu tohoto zákona (jako právní normy nikoli obecné, ale restituční povahy) a ust. § 3 tohoto zákona je jen jedním z definičních znaků pro určení osoby oprávněné a upíná se k subjektu nároku a nikoli k věci samé.

Ve smyslu shora uvedeného nálezu ÚS mohou tedy cizozemci, kteří jsou občany ČR, nabývat nemovitosti na území ČR bez omezení.

Cizozemci, kteří nejsou občany ČR, mohou v tuzemsku nabývat nemovitosti za podmínek stanovených § 17 devizového zákona (zákon č. 219/1995 Sb.), tj.:

  1. děděním
  2. pro diplomatické zastoupení cizího státu
  3. nabývá-li se nemovitost do společného jmění manželů a jeden z manželů je tuzemec nebo převodem od manžela, rodičů nebo prarodičů
  4. výměnou za jinou tuzemskou nemovitost, kterou již vlastní
  5. na podkladě zákonného předkupního práva
  6. jde-li o stavbu zhotovenou na vlastním pozemku
  7. pokud tak stanoví zvláštní zákon

ad b) Zástavní právo

Zástavní právo je věcně-právním prostředkem zabezpečení pohledávek a jejich příslušenství. Jeho věcně-právní povaha spočívá v tom, že zatěžuje každého vlastníka předmětu zástavy, bez ohledu na případné majetkové změny. Předmětem zástavního práva mohou být jak věci (movité či nemovité), tak i pohledávky zástavce za jiným dlužníkem. Zástavním právem lze zajistit i pohledávku, která by vznikla v budoucnosti.

Z hlediska způsobů vzniku rozlišujeme zástavní právo smluvní, zástavní právo zákonné a zástavní právo soudcovské.

1) zástavní právo smluvní

je nejběžnější formou zástavního práva. Jeho podkladem je smlouva a je-li předmětem zástavy nemovitost, právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí (§ 151 b) odstavec 2 občanského zákoníku). Vedle občanského zákoníku upravuje specificky zástavní právo i zákoník obchodní (§ 297-299 obchodního zákoníku).

Zánik zástavního práva upravuje § 151 g obč. zákoníku výčtem, když uvádí, že toto právo zaniká, zanikne-li pohledávka nebo zástava, nebo složí-li zástavce zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci. Zaniká též v případě, že se zástavní věřitel vzdá zástavního práva nebo uplynutím času, na který bylo jeho trvání smluvně omezeno. Lze se tedy oprávněně domnívat, že způsoby zániku zástavního práva jsou taxativně určeny a okamžik zániku zástavního práva není vázán na vklad do katastru nemovitostí. Právním důvodem zániku zástavního práva nemůže být proto smlouva.

Podle ustanovení § 28 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. ve znění změn a doplňků (Zákon o konkursu a vyrovnání) zanikají zástavní prá-va oddělených věřitelů zpeněžením zástavy. Realizaci zástavy zpeněžením zajišťuje správce konkursní podstaty. Realizaci zástavy může zástavce čelit tak, že složí cenu zastavené věci ve prospěch podstaty do rukou jejího správce (nikoli tedy do rukou zástavního věřitele). Zástavní věřitel následně postupuje podle ustanovení § 151 g) obč. zák., tj. prohlášením o zániku zástavního práva. Na podkladě listiny vydané správcem konkursní podstaty o zániku zástavního práva zpěněžením zástavy nebo složením ceny zastavené věci, provede orgán katastru nemovitostí výmaz zástavního práva záznamem (§ 7 zák. č. 265/92 Sb. v platném znění).

Pokud jsou součástí smlouvy o zřízení zástavního práva další smluvní ujednání týkající se např. závazku nezřizovat další zástavní práva k zastavené věci, zastavenou věc nezcizovat nebo se zdržet zřízení předkupního práva atd., nejsou takovéto závazky předmětem zápisu do evidence.

2) zástavní právo zákonné

Vedle zástavního práva smluvního mohou finanční úřady podle zákona č. 337/l992 Sb. v platném znění (zákon o správě daní a poplatků) k zajištění daňové pohledávky a jejího příslušenství zřizovat zástavní právo. Podle ustanovení § 72 odst. 6 tohoto právního předpisu je držiteli zástavy zakázáno vydat zástavu jiné osobě bez souhlasu správce daně. Toto ustanovení bylo vykládáno tak, že zákonné zástavní právo má jiný právní režim než zástavní právo smluvní a katastrální úřady považovaly zřízení zákonného zástavního práva za právní stav, za kterého nemůže zástavce předmětem zástavy disponovat tak, že by jej převedl na jiný subjekt. Tento právní názor byl respektován i v soudní praxi.

Jiný názor vyslovil Ústavní soud ČR ve svém nálezu č. III. ÚS 90/97, podle kterého se v daném případě jedná jen o dočasné opatření ve vztahu k ustanovení odst. 4 § 72 o správě daní a poplatků a zákaz dispozice s předmětem zástavy platí jen pro období ode dne, kdy bylo katastrálnímu úřadu doručeno rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva do doby, kdy řízení o zástavním právu bude dokončeno (rozhodnutí nabude právní moci) a katastrální úřad toto právo zapíše do katastru nemovitostí. V tomto okamžiku dočasné omezení majetkové dispozice končí. Důvodem je skutečnost, že zástavnímu právu by byl tímto výkladem podřazen obsah dřívějšího institutu označeného jako "omezení převodu nemovitostí" a držitelé zástavních práv smluvních by se ve vztahu k zákonnému zástavnímu právu dostali do nerovnocenného právního postavení, což nelze připustit.

3) zástavní právo soudcovské

Podle ustanovení § 338 a) občanského soudního řádu se soudcovské zástavní právo zřizuje nařízením výkonu rozhodnutí. Jeho povaha spočívá v tom, že jeho zřízením nedochází sice k postižení majetku povinného, ale v případě rozvrhu výtěžku prodeje umožňuje věřiteli získat postavení zástavního věřitele, tj. získat výhodnější postavení v rozvrhovém řízení. Předmětem zástavy mohou být výhradně nemovitosti.

Výhodou tohoto zástavního práva je i to, že pokud je vlastnické právo k předmětu zástavy převedeno na jinou osobu, lze vést výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti přímo i proti pozdějšímu jejímu nabyvateli, tj. že účinky exekučního titulu, na jehož podkladě bylo soudcovské zástavní právo zřízeno, působí i vůči každému dalšímu nabyvateli předmětu zástavy přímo ze zákona, i když takováto osoba není uvedena v exekučním titulu jako osoba povinná.

Soudcovské zástavní právo je zapisováno do katastru nemovitostí záznamem.

ad c) Práva odpovídající věcnému břemenu

Podle ustanovení § 151 o) obč. zák. mohou práva odpovídající věcnému břemenu vznikat smlouvou, na základě závěti, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona a vydržením.

Takováto práva jsou spojena s vlastnictvím k určité nemovité věci (in rem) nebo patří určité osobě (in personam). Jejich věcně-právní charakter je dán tím, že přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.

Obsahově jsou věcná břemena spojena s povinností něco konat, něco trpět nebo se něčeho zdržet. Tyto povinnosti vždy zatěžují vlastníka nemovitosti ve vztahu k někomu, kdo vlastníkem není.

Je tedy pochybené domnívat se, že vlastník nemovitosti může sám sebe věcným břemenem omezit v tom, že se zdrží převodu své nemovitosti nebo toho, aby zřizoval k nemovitosti zástavní práva, eventuálně zřizoval další věcná břemena a podobně. Pokus o zřízení takovéhoto druhu závazku cestou věcného břemene, nemůže mít úspěch.

Stejně tak nemohou podíloví spoluvlastníci upravovat svá užívací práva ke společné věci tak, že si navzájem zřídí věcná břemena.

V počtu převažují věcná břemena zřízená smluvně, přičemž podle ustanovení § 151 o odst. 1 obč. zák. k nabytí práva odpovídajícího věcnému břemenu je nutný vklad do katastru.

Obsah práva odpovídajícího věcnému břemenu musí být vždy dostatečně určitým. Pokud se tedy toto právo týká jen části pozemku (např. právo cesty), musí být součástí smlouvy o zřízení tohoto práva geometrický plán s vyznačením, které části pozemku (parcely) se zřizované právo týká. Nedostatek takovéhoto určení je neodstranitelnou vadou smlouvy.

Podle ustanovení § 151 p) obč. zák. zanikají práva odpovídající věcnému břemenu rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona.

Věcná břemena mohou zaniknout i smlouvou mezi subjektem oprávněným a povinným. V takovém případě zaniká právo vkladem do katastru nemovitostí.

Jak mohou vzniknout práva odpovídající věcnému břemenu vydržením (tj. výkonem práva), tak mohou zaniknout tím, že toto právo není vykonáváno po dobu delší 10 let (tj. zánik práva uplynutím času).

ad d) Právo předkupní věcné

Předkupní právo je upraveno v ustanovení § 602 a násl. obč. zák. Podle ustanovení § 603 odst. 2 obč. zák. lze toto právo dohodnout i jako právo věcné, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Podkladem pro jeho zřízení je písemná smlouva a právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Vedle předkupního práva smluvního vzniká předkupní právo zákonné pro případ převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Předkupní právo zákonné nevzniká při převodu podílu na osoby blízké (§ 140 obč. zák.). Kdo je osobou blízkou, stanoví právní předpis (§ 116, §117 obč. zák.)

Právní názory na to, zda porušení předkupního práva má či nemá posuzovat katastrální úřad, jako omezení smluvní volnosti podle § 5 odst. 1 písm. f) zák. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, se různí. V praxi katastrálních úřadů je vžito, že tyto k existenci předkupních práv nepřihlížejí s tím, že takováto přezkumná

pravomoc jim nepřísluší, když se oprávněný z předkupního práva může nebo nemusí domáhat svého práva u soudu. Byl však již vysloven právní názor, že oprávněný z předkupního práva má být účastníkem řízení o vkladu týkajícího se převodu práva k věci (nebo části věci) s odkazem na definici účastníka podle ustanovení § 14 správního řádu. Tento právní názor se dosud v praxi neujal.

Právní předpis neupravuje způsoby zániku předkupního práva jako práva věcného. Z povahy věci lze připustit, že k zániku tohoto práva může dojít i smlouvou, přičemž takováto smlouva je podkladem pro vklad do katastru.

 

6.5 Formy zápisů vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí

Podle ustanovení § 1 odst. 3 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (zák. č. 265/1992 Sb. v platném znění) lze tato práva vyznačit (nebo provést jejich výmaz),

a) zápisem vkladu práva (tj. konstitucí práva)
b) zápisem práva záznamem

Kromě toho lze do katastru nemovitostí zapsat poznámku. Poznámkou není vyznačován vznik, změna nebo zánik věcných práv k nemovitostem, ale poznámka slouží k informaci buď o omezení smluvní volnosti zapsaného nositele práv nebo o tom, že zapsaná práva mohou být dotčena změnou.

zpět na obsah