Novinky zeměměřické knihovny č. 6/2006

Shrnutí: Probírají se koncepční otázky vytvoření národního nebo „satelitního“ účtování a jejich význam pro modelování a porovnávání transakcí s nemovitostmi a jejich cenou. První kroky pro takové účtování a obtíže s tím spojené se ozřejmují na slovinském příkladu a některých datech.

Klíčová slova: národní výkaznictví, nemovitosti, statistika, převody

Úvod

Satelitní výkaznictví v systému národního účtování (UN 1993, About the System of National Accounts 1993 http://unstats.un.org/unsd/sna1993/introduction.asp) čili SNA je monumentální dílo hlavních mezinárodních statistických agentur vytvářející mezinárodní standardy pro statistický popis národních ekonomik kdekoliv na světě. Tento popis je především, ale nejen pouze, v peněžních termínech umožňujících spojování a porovnávání různých penežních toků a akcií. V evropské unii se satelitního výkaznictví užívá prostřednictvím Evropského systému účtování (Eurostat 1995). Kapitola 21 SNA nestanoví přesně standardy, ale pouze poskytuje směrnice pro rozvíjení prací pro statistický popis příslušné zájmové oblasti lidské činnosti. Takové oblasti obklopují ústřední rámec SNA a jejich výkazy se nazývají „satelity“. Většinu práce pro naplnění těchto myšlenek vykonala Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD = Organisation for Economic Cooperation and Development), která dosud poskytla směrnice pro zdraví (OECD 2000), a životní prostředí  (UN 2003), zemědělství (OECD 1999) a turizmus (OECD 2000b).

Co si SNA představuje pod pojmem satelitní účtování? Aby se statisticky popsala část příslušné ekonomiky, o níž je zájem, zavádí se zásada využívat co nejvíce ústřední rámec SNA a rozšiřovat ho dále, je-li to třeba o definice a proměnné,  a to zvláště ty nepeněžní. Ústřední rámec zahrnuje standardní klasifikaci výrobků a služeb, činností, institucionálních úseků, transakcí, účelů a vý-kaznictví.

Při rozborech politického pole (segment společnosti nebo trhu) jsou dvě hlavní výhody při využívání tohoto standardního rámce. Jednak lze tímto způsobem porovnávat definice mezi zeměmi a v různých obdobích a za druhé lze rozpoznat relativní význam v oblasti ekonomiky a návaznost na ostatní hospodářství. Tyto důvody hrají svou úlohu i pro úsek nemovitostí a tedy i pro projekt „Modelování transakcí s nemovitostmi“ který dal podnět pro tento výzkum.

Prvním krokem je definování pole zájmů, druhým zjištění, jaká data jsou po ruce a zda jsou pro SNA použitelná. Třetím pak,  jaká další data se žádají a kde je lze najít. Čtvrtý krok by byl tvorba příslušného výkaznictví a pátý potom rozbory a doporučení. Předložený článek pojednává pouze tři první kroky.

Identifikace oblasti nemovitostí

SNA zahrnuje veškeré transakce a ostatní toky v ekonomii, jak tržní, tak i netržní, jakož i zásoby a vykazuje je v rámci vyúčtování a bilančních rozvah. A i když v našich projektech se zabýváme především náklady na transakce s nemovitostmi (Lavrac 2004, Blandy a jiní 2004), zachovávají si tyto náklady návaznost na jednání o postoupení vlastnických práv, služeb poskytovaných nemovitostí samou a pomocných činností sloužících předchozím dvěma druhům činností.

I když celá společnost využívá nemovitostí a její značná část se podílí na službách spojených s nemovitostmi, zvolili jsme pro stanovení oblasti nemovitostí mnohem skromnější rozsah.

Uvažme nejdříve definici užívanou v celostátních bilančních přehledech. Jeden ze šedesáti oddělení úrovně A60 standardů klasifikačních činností NACE rev. 1.1 (Eurostat 2004) patřící do kategorie K je číslo 70, jak se uvádí v tabulce

Z tabulky je zřejmé, že z činností jsou vyňaty stavební práce, které jsou v NACE. Pro náš účel ještě více zarážející je, že se například z ní vylučují zeměměřické práce, notářské práce a podobné obchodní činnosti, které jsou v č. 74 a také činnost veřejné správy, ta je v č. 75 (a to bez poddělení na veřejnoprávní činnosti zahrnující nemovitostní téma).

Požadovaný a dosažitelný rozsah obchodování s nemovitostmi v celostátním měřítku

Požadovaný rozsah obchodování s nemovitostmi by měl odrážet potřebu souhrnného a me-zinárodně srovnatelného rozboru stavu na trhu s nemovitostmi v daném státě, aby bylo možno získat základ pro doporučení,  jakým směrem vést celostátní politiku. V ideálním případě by se měl do toho zahrnout jak trh s nemovitostmi  a peněžní transakce s nemovitostmi. Měl by popsat financování takových transakcí a jejich náklady z hlediska všech na věci zúčastněných sektorů a zejména podniků, bank, státní a místní správy a domácností. Tím by se měl obsah účetních rozvah rozšířit a i samotný dosah činností spojených s nemovitostmi,  jakož i napojení na zbytek národního hospodářství. Peněžní transakce by se měly propojit se změnami výnosů z cenných papírů a výnosy z nemovitostí s jejich uspořádáním a rozčleněním. Peněžní odhady by měly provázet jednoduché další odhady, jako počty osob, bytů, parcel, výměry, počty převodů a pří-padů, aby se dosáhlo uspokojivého mezinárodního srovnání na danou jednotku.

Z toho všeho je teď po ruce velmi málo pro zemi jako je Slovinsko. Nicméně je třeba se vystříhat časté praxi národních statistických úřadů popisujících jen to,  co se statisticky snadno získá, a ne to, co je potřebné znát. Podle našich odhadů nyní dosahuje ve Slovinsku výstup služeb s nemovitostmi asi 10 až 15% (to  závisí na definici) hrubého domácího produktu, včetně 2 až 3% pomocných služeb. Přičteme-li tak asi 6% na stavební činnost, lze odhadovat rozsah služeb s nemovitostmi na 20% hrubého domácího produktu..

Obchodní obrat na trhu s nemovitostmi pro stávající nemovitost (bez stavebních prací) je asi 1,5 biliónů € (viz např. Kozar 2002) nebo asi 7% hrubého domácího produktu. Tento malý podíl odráží stav nedostatečně vyvinutého trhu s nemovitostmi ve Slovinsku a znamená asi 30 000 transakcí ročně. Z toho jen asi 30% zprostředkují agentury s nemovitostmi. Také vidíme malý podíl financovaní hypotékami.

Na Slovinsku je na 700 000 bytů (Statistical office 2004, Kozar 2002), přibližně stejný počet domácností s asi 70 m² výměry bytu. Výnos z daní od přibližně 200 realitních kanceláří dává asi 100 miliónu € ročně.

Resort Zeměměřického úřadu Slovinské republiky (Surveying and Mapping, 2003) měl v roce 2003 rozpočet na asi 20 miliónů €, na 550 zaměstnanců a staral se o celou výměru Slovinska (na 20 000 m²) s šesti milióny parcel. Jeho zisk z vynaložených nákladů dosahuje přibližně 5%. Obtížněji se získávají údaje o nákladech za služby konané institucí, která je součástí nějaké širší, jako je ve Slovinsku soudnictví. Hrubý odhad u ministerstva spravedlnosti (Ministry of Justice, 2004) pro 570 000 soudních případů a přibližně stejný případ nevyřízených činí asi 100 miliónů €. Mají pro to na 700 soudců a 2 200 dalších zaměstnanců. Řešili na 24 000 případů dědictví 1 400 dalších soudních případů s nemovitostmi, 6 600 výkonů soudních rozhodnutí, a na 220 000 případů zápisů do pozemkové knihy.

Hrubý odhad dává náklady za jeden případ hodnotou 180 €. Rád bych předložil do diskuse mezinárodní porovnání této částky a zda je to částka realistická, jakož i otázku, zda takové statistické úvahy jsou účelné pro další vývoj financování na účtu národních nemovitostí.

Literatura

Blandy S., Cirman A., Cormack. P., Dehesh A., Hills. S., Hunter. C., Juznik.L., Lavrac. I., Stevens R.: Deliverable One : Interim Report on WP5 Context and Existing Instruments of Reurbanisation in Each City. EU Fifth Framework Programme : Reurbanisation on Condition of Demographic Change, Sheffi eld Hallam University and Faculty of Economics Ljubljana, Sheffi eld 2004. Ministry of Justice of the Republic of Slovenia : Courts statistics for the year 2003, Ljubljana 2004.

Eurostat: European System of Accounts ESA 1995, Luxembourg 1996.

Eurostat: Ramon: Eurostat’s Classification Server (http://europa.eu.int/comm/eurostat/ramon/), 2004.

Kozar. A.: Real Estate Market in Slovenia. The FIABCI European Study Days, Porto 2002.

Lavrac I.: Transparency of Real Estate Market and Transaction Cost in Slovenia. COST G9 Action: Modelling Real Property Transactions. WG3 meeting, Ljubljana, 11.-13. March 2004.

Lavrac I., Kalin J.: Findings in Compiling Supply and Use Tables in Slovenia: Lessons for the Transition of Data Sources. 13th International Conference on Input-Output Techniques, Macerata, Italy 2000. International Input-Output Association 2000.

OECD: Economic Accounts for Agriculture, 1999.

OECD: A System of Health Accounts, 2000.

OECD: Measuring the Role of Tourism in OECD Economies: The OECD Manual on Tourism Satellite Accounts and Employment, 2000b Statistical Offi ce of the Republic of Slovenia : Input-output tables for 2000. Ljubljana 2003.

Statistical Offi ce of the Republic of Slovenia:  http://www.stat.si/eng/index.asp), 2004.

Stuckenschmidt H., Stubkjaer E., Schlieder. (Eds). The Ontology and Modelling of Real Estate Transactions, Ashgate, Aldershot, UK (2003) Surveying and Mapping Authority of the Republic of Slovenia : Activities Report 2003.

UN/EC/IMF/OECD/WB : System of National Accounts, New York 1993.

UN/EC/IMF/OECD/WB : Integrated Environmental and Economic Accounting, 2003.

Ph. Dr. Ivo Lavrac,

Profesor obchodování s nemovitostmi, Universita v Ljubljani, Ekonomická fakulta,

Kardeljeva plosčad 17, 1000 Ljubljana, Slovenia

ivo.lavrac@ef.uni-lj.si