VÚGTK 23 293

[Die Hexerei der Sachverständigen]

/ Bernhard Bischoff. - In: Forum. - ISSN 0342-6165. - Roč.31, č.3 (2005), s.162-168, 171-173 : 6 obr.

Klíčová slova: oceňování nemovitostí, znalecké postupy, hodnota nemovitosti, tržní cena nemovitosti

Každý znalec musí ovládat normalizované postupy oceňování nemovitostí (v Německu to je vyhláška o stanovení ceny Wertermittlungsverfahren, WertV), pokud má právem nosit titul znalce. Formálně bývají posudky stejné, přesto praxe stále ukazuje, že nejlepší a nejbezpečnější výsledky lze docílit, použije-li se odborně srovnávacích postupů. Použitelné výsledky přináší i postup na základě výnosů z majetku, protože pokud odpovídá daň z nemovitostí, což však nebývá vždy bez problémů, lze i tento postup užít. Na mnohé postupy při oceňování nepohlížejí mnozí odborníci jako na vhodné pro dosažení cíle a mnozí uživatelé a konzumenti takových postupů bývají značně nelibě překvapeni jejich výsledky.

A oceňování je v podstatě velmi jednoduché a každý si ho může podle normalizovaného postupu opakovaně provést a lze si ho též srozumitelně vysvětlit, k čemuž se též snaží dospět praxe, protože v každém dobře vedeném podniku tohoto druhu si lze přebrat podkladová data. Alternativně může pomoci literatura o oceňování, která obsahuje i potřebné základní údaje. Ba lze i na Internetu provádět kontrolu oceňování od psacího stolu. Tak proč si děláme starosti, když to je tak jednoduché?

Podkladem je teoretický model a následný výpočet a čarování při stanovování ceny může započít. Sám teoretický model tkví na základě zásady, že hodnota nemovitosti = hodnotě nezastavěné části pozemku + náklady na stavbu (včetně vedlejších nákladů). Ale toto pravidlo může platit pouze pro okamžik ukončení stavby. Nadto bývají zřídka dobře stavební náklady známy, případně je lze užít jen po důkladném ověření. Ta rovnice také potřebuje nějaký opravný člen, existuje-li nemovitost po delší čas a dochází tak ke snížení její hodnoty.

Pak lze psát hodnota nemovitosti = hodnota nezastavěné části pozemku + náklady na stavbu (včetně vedlejších nákladů) - snížení hodnoty spotřebou podstaty. U značné části stávajících nemovitostí chybí údaje o nákladech, nebo údaje jsou v nyní nepoužívaných měnách, stavební postupy a materiály se již nyní neužívají, převody udávaných měn často nemají smysl a posudek by měl teoreticky ztroskotat.

A tak, aby bylo možno vyplnit požadované údaje a získat aktuální cenu nemovitosti, je nutno trochu začarovat, nebrat náklady v době vzniku nemovitosti, ale v době oceňování, tedy nezastavěné pozemky cenou v době oceňování + stavební náklady stávající budovy

hodnotou jako novostavby – snížení hodnoty o spotřebou podstaty od doby zřízení stavby. Při tom je zřejmé, že takový model se může od skutečnosti dost odchylovat. V německé praxi bývají při tom častými vztažnými epochami léta 1913,1995 nebo 2000. Rovnice se mění na výraz hodnota nemovitosti = nezastavěné pozemky + stavební náklady (včetně vedlejších nákladů) pro normovanou epochu + přepočet stavebních nákladů na den stanovení ceny pozemku – snížení hodnoty o spotřebou podstaty.

A tak nelze vyhlášku WertV popsat jednoduše. Sám pozemek představuje samostatné oceňování a bývá nutno pozemek přiřadit vhodně k jeho individuálním vlastnostem v souladu s vývojem cen. Pro samu budovu pak užít schématu:

Celková životnost stavby bývá udávána jako 100 nebo 80 let, i když podle nynějších měřítek je smysluplné uvažovat 30, 40 nebo 60 let. Podstatnější bývá hledisko ekonomické, smysluplné využitelnosti, typu budovy podle katalogu normálních pořizovacích nákladů (NHK 1995 nebo 2000), spolkové země, velikosti obce, polohy, tvaru pozemku a velikosti bytů.

Vztah věcné hodnoty a tržní ceny ale závisí na činitelích, které je třeba brát velice opatrně a kriticky, protože věcná hodnota nemá žádný vztah k chování na trhu a nebývá obchodovatelnou cenou.

Dipl. Ing. Bernhard Bischoff, Spindelmühler Weg 37, 12205 Berlin,

info@sachverstaendiger-bischoff.de